Quem pagou o preço de um imóvel e não consegue obter a escritura definitiva pode avaliar a adjudicação compulsória. Desde a inclusão do art. 216-B na Lei de Registros Públicos, o pedido também pode ser processado diretamente no Registro de Imóveis da situação do bem, sem prejuízo da via judicial.
Isso não transforma todo contrato em propriedade registrada. O procedimento depende de documentos coerentes e passa pela qualificação do oficial, que verificará a identidade do imóvel, a titularidade, a cadeia de cessões, a quitação, os tributos e os demais requisitos legais.
Qual problema o procedimento procura resolver?
A adjudicação compulsória serve para suprir a falta do título definitivo quando existe obrigação de transferir a propriedade decorrente de promessa de compra e venda, cessão ou sucessão. A resistência pode decorrer de recusa, desaparecimento, falecimento, encerramento da empresa ou simples inércia da parte obrigada.
O ponto central não é apenas demonstrar que houve pagamento. É necessário mostrar que existe obrigação exigível de outorgar ou receber o título e que o imóvel pode ser identificado e transmitido dentro da cadeia registral.
Quem pode requerer e onde?
A lei admite o requerimento pelo promitente comprador, seus cessionários, promitentes cessionários ou sucessores, e também pelo promitente vendedor. Há representação obrigatória por advogado. O pedido é apresentado ao Registro de Imóveis da situação do bem.
Documentos previstos em lei
- instrumento de promessa de compra e venda, cessão ou sucessão;
- prova do inadimplemento da obrigação de celebrar o título, após a notificação prevista em lei;
- ata notarial com a identificação do imóvel, das partes, da quitação e do inadimplemento;
- certidões forenses exigidas pelo art. 216-B;
- comprovante do ITBI, quando incidente;
- procuração com poderes específicos.
A lista legal é o começo. Conforme o caso, podem ser necessários documentos de representação, estado civil, sucessão, regularidade da pessoa jurídica, cadeia de cessões ou correção da descrição do imóvel.
Quitação financeira não resolve defeito registral
Um contrato pode estar integralmente pago e ainda assim enfrentar exigência. Divergência entre a descrição contratual e a matrícula, vendedor que nunca se tornou proprietário, cessão incompleta, falta de participação do cônjuge, indisponibilidade ou parcelamento irregular são exemplos de problemas que a quitação, isoladamente, não supera.
Antes do protocolo, é útil montar uma linha documental desde o titular da matrícula até o requerente. Continuidade, especialidade, disponibilidade e representação precisam conversar entre si.
Quando a via judicial pode continuar necessária?
Litígio relevante sobre o contrato, necessidade de produzir prova testemunhal ou pericial, contestação sobre pagamento, invalidade do negócio, conflito possessório ou impossibilidade de sanar a cadeia documental podem exigir processo judicial. A escolha da via depende da natureza da controvérsia, e não apenas da preferência por rapidez.
Base normativa e fontes oficiais
O procedimento está no art. 216-B da Lei nº 6.015/1973. A disciplina nacional dos serviços extrajudiciais pode ser consultada no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial do CNJ.
Texto informativo, atualizado em agosto de 2026. A viabilidade depende do contrato, da quitação, da matrícula, da cadeia de cessões, da existência de litígio e das exigências aplicáveis ao caso.