O comprador quitou o apartamento perante a construtora, mas a matrícula ainda contém uma garantia em favor de um banco que financiou a obra. O recibo de quitação é relevante, porém não basta para afirmar que a unidade já está livre e pode ser transferida sem outra providência.
Primeiro, identifique o direito registrado, a dívida garantida, o credor e a relação entre o contrato do comprador e o financiamento da construção. Uma garantia sobre o terreno ou empreendimento também pode exigir a análise de seu alcance sobre a unidade.
Hipoteca e alienação fiduciária não são equivalentes
Na hipoteca, o imóvel garante uma dívida sem a mesma transferência de propriedade característica da alienação fiduciária. Na garantia fiduciária imobiliária, a Lei nº 9.514/1997 disciplina a transferência resolúvel da propriedade e a posição do devedor fiduciante.
Essa diferença afeta a negociação dos direitos e a participação do credor. O art. 29 exige anuência expressa do fiduciário para a transmissão dos direitos do fiduciante, com assunção das respectivas obrigações pelo adquirente. Uma promessa feita apenas pela construtora não substitui esse exame.
O que a Súmula 308 protege
A Súmula 308 do STJ trata da ineficácia, perante os adquirentes, da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro. A identificação da modalidade da garantia é indispensável para avaliar esse entendimento. [STJ, Súmula 308, Segunda Seção, aprovação em 30/03/2005, publicação no DJ em 25/04/2005].
O enunciado não deve ser lido como uma autorização para cancelar qualquer gravame. Sua aplicação exige conferir a operação, os documentos e a posição do comprador. A extensão de soluções da hipoteca à alienação fiduciária não pode ser presumida; a jurisprudência sobre esta última deve ser examinada especificamente.
No REsp 1.483.058/DF, a Quarta Turma afastou a aplicação analógica da Súmula 308 à alienação fiduciária, apesar da quitação do preço à construtora. [STJ, REsp 1.483.058/DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgamento em 12/05/2026, publicação no DJEN/CNJ em 19/05/2026].
Para a situação tratada aqui, o julgado reforça que o pagamento à construtora não autoriza presumir a baixa da garantia fiduciária. Sua aplicação exige conferir a modalidade registrada e os documentos da operação; não dispensa a análise dos direitos que o comprador pode exercer contra os responsáveis.
Quitar sua dívida não é quitar toda dívida da obra
Quando o comprador paga à construtora, pode ter cumprido integralmente seu próprio contrato. Isso não demonstra, por si só, que a dívida garantida perante o banco foi liquidada. É necessário conferir quem devia a quem e como a liberação da unidade foi pactuada.
No financiamento em que houve liquidação da própria dívida fiduciária, o art. 25 prevê a emissão do termo de quitação pelo credor no prazo legal de trinta dias. O termo serve de base ao cancelamento no Registro de Imóveis. Essa hipótese não deve ser confundida com o simples pagamento do preço de uma unidade à incorporadora.
Uma baixa registral precisa de fundamento e título
O cancelamento depende de documento apto ou de outra hipótese legal, inclusive decisão judicial quando pertinente. Antes de solicitar a baixa, confronte matrícula, contrato, quitação e manifestação do credor. Um e-mail dizendo “está tudo pago” pode não conter os requisitos necessários ao ato.
Se a liberação for controvertida, é preciso definir a obrigação da construtora, a situação do banco e a medida adequada. Não se deve prometer resultado apenas porque existe boa-fé ou porque o preço foi pago. Tampouco a presença do gravame permite afirmar, sem análise, que o comprador perdeu todos os direitos.
Documentos essenciais antes da compra ou da cobrança
- matrícula atualizada da unidade e, quando necessário, do empreendimento;
- promessa de compra e venda e aditivos;
- recibos e prova da quitação do preço;
- instrumento da garantia e documentos sobre sua liberação;
- termo de quitação ou anuência do credor, se emitidos;
- comunicações da construtora e eventual nota devolutiva.
Definir previamente como e quando a unidade será liberada é mais seguro do que aceitar uma promessa genérica de resolução depois da entrega das chaves.
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Fontes consultadas
- Lei nº 9.514/1997, arts. 22 a 25 e 29
- Lei de Registros Públicos, arts. 167 e 250
- STJ, Súmula 308
- STJ, notícia de 25/06/2026 sobre a distinção entre hipoteca e alienação fiduciária
- STJ, REsp 1.483.058/DF, inteiro teor
Conteúdo geral e informativo, publicado em 13 de outubro de 2026. A orientação para um caso depende dos documentos e das circunstâncias concretas.
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