É comum que irmãos recebam um imóvel por herança, ex-cônjuges permaneçam coproprietários após a partilha ou compradores adquiram frações ideais. O conflito surge quando um quer vender, outro pretende morar e ninguém concorda sobre preço, uso ou despesas.
O primeiro cuidado é distinguir fração ideal de parte física. Ter cinquenta por cento da matrícula não significa, sem divisão formal ou outro título, ser dono exclusivo da casa dos fundos, do pavimento superior ou de determinados cômodos.
Cada condômino pode vender sua parte?
Em regra, o condômino pode alienar sua fração ideal. Contudo, a venda a terceiro deve observar o direito de preferência dos demais nas condições legais. O contrato precisa descrever corretamente o que está sendo transferido: a fração ideal, e não uma unidade autônoma inexistente.
O imóvel pode ser dividido?
A divisão depende de viabilidade física, urbanística e registral. Medidas mínimas, acesso, legislação municipal, existência de edificações e possibilidade de individualizar matrículas precisam ser conferidos. Um acordo particular de ocupação não cria, sozinho, novos imóveis.
Se a divisão for possível, pode haver solução consensual ou judicial, seguida das providências administrativas e registrais cabíveis.
E quando o bem é indivisível?
Um condômino pode adquirir as demais quotas, indenizando os outros. Não havendo acordo, a legislação admite a venda da coisa e a repartição do valor, preservadas as preferências previstas para condições equivalentes.
A venda judicial é uma saída patrimonial, não necessariamente a solução economicamente mais eficiente. Custos, tempo, ocupação, estado do imóvel e preço provável devem ser comparados com uma negociação estruturada.
Uso exclusivo gera pagamento automático de aluguel?
Não se deve responder sem cronologia. Importam a oposição dos demais, a forma de uso, eventual acordo, impedimento de acesso, despesas pagas e contexto da posse. A documentação das comunicações ajuda a delimitar quando surgiu o conflito e quais pretensões foram apresentadas.
Despesas e benfeitorias precisam ser demonstradas
- tributos e condomínio;
- reparos necessários e conservação;
- receitas de aluguel ou exploração do bem;
- benfeitorias e autorização dos demais;
- uso exclusivo e períodos de desocupação.
Planilhas sem comprovantes não encerram a discussão. O acerto financeiro deve separar conservação, melhoria, uso e frutos do imóvel.
Base normativa e fonte oficial
Os direitos e deveres dos condôminos e a extinção da comunhão estão disciplinados nos arts. 1.314 a 1.322 do Código Civil.
Texto informativo, atualizado em agosto de 2026. A solução depende da matrícula, do título que originou a copropriedade, da possibilidade de divisão, da posse e da prova das despesas.