Receber a notícia de que o imóvel foi vendido não significa ter de entregar as chaves no dia seguinte. A Lei do Inquilinato disciplina tanto a possibilidade de denúncia pelo adquirente quanto situações em que ele deve respeitar a locação existente.
Essa análise se aplica às locações urbanas abrangidas pela Lei nº 8.245/1991. Contratos rurais, negócios com natureza diferente ou outras hipóteses excluídas da lei exigem enquadramento próprio. Antes de discutir a saída, identifique qual relação contratual existe.
Quando o comprador deve respeitar o contrato
O art. 8º protege a continuidade quando se reúnem as condições legais: locação por tempo determinado, cláusula de vigência em caso de alienação e a correspondente publicidade na matrícula. A simples afirmação de que “o contrato ainda não venceu” não substitui essa conferência.
Procure a cláusula e verifique o ato efetivamente realizado no Registro de Imóveis. Um contrato particular guardado pelas partes e um contrato levado ao registro não têm necessariamente o mesmo efeito perante o adquirente. Para novos contratos, a proteção deve ser planejada antes da venda.
Os dois prazos de noventa dias
A lei prevê um prazo de noventa dias para a desocupação quando o adquirente pode denunciar a locação. Prevê também que o direito de denúncia deve ser exercido nos noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, nas condições do próprio artigo.
São prazos com funções diferentes. Um se refere ao exercício da denúncia; o outro, à saída do locatário. Se a denúncia não for exercida no prazo legal, presume-se a concordância do adquirente com a manutenção da locação. A data de uma conversa entre comprador e vendedor não substitui a data registral exigida pela lei.
A notificação deve ser preservada integralmente, com prova da data e da forma de recebimento. A validade do pedido de saída não pode ser decidida olhando apenas a última mensagem de WhatsApp.
O inquilino tem preferência para comprar
Em negócios abrangidos pelo art. 27, o locatário tem preferência em igualdade de condições com terceiros. A comunicação deve apresentar as condições relevantes, inclusive preço e forma de pagamento. Para aceitar integralmente a proposta, o art. 28 prevê trinta dias.
Existem exceções legais. A proteção também muda conforme se pretende pedir indenização ou obter o imóvel para si. Esta última providência depende de requisitos específicos, entre eles os do art. 33, relativos à publicidade do contrato, depósito e prazo. Não se deve prometer que toda venda sem aviso será desfeita.
O que fazer com uma notificação de saída
Confronte a notificação com o contrato completo, os aditivos, a matrícula atualizada e a prova da aquisição. Identifique quem está notificando, qual direito possui e qual fundamento está usando. Uma eventual negociação de prazo deve deixar claras as condições da entrega.
Trocar fechaduras, retirar bens ou entrar à força não é consequência automática da venda. Se houver resistência e fundamento para retomada, a Lei do Inquilinato estabelece a ação de despejo como via própria. A solução deve preservar a posse e seguir o procedimento adequado.
- contrato e aditivos;
- matrícula com o registro da aquisição;
- notificação e prova de recebimento;
- comunicação sobre a preferência;
- recibos de aluguel e encargos;
- eventual acordo de desocupação.
Assista à explicação em vídeo
Abrir o vídeo no YouTube · Ver a página do vídeo
Fontes consultadas
Conteúdo geral e informativo, publicado em 13 de outubro de 2026. A orientação para um caso depende dos documentos e das circunstâncias concretas.
Leia também: Informações sobre a atuação relacionada · Todos os artigos.